Несмотря на репутацию «богатого города» на рынке недвижимости Новороссийска по-настоящему популярно лишь жилье эконом-класса. Лидеры продаж – однокомнатные квартиры не дороже 2 млн руб. В городе почти нет элитного жилья, зато строят все больше клубных домов.

Новороссийск совершенно не похож на соседние Анапу и Геленджик, его нельзя назвать курортом, поскольку только окрестные Абрау-Дюрсо, Мысхако и Южная Озереевка считаются местами отдыха. Новороссийск в первую очередь – город бизнеса. Здесь расположен один из крупнейших портов в стране, который работает круглый год. В городе производят цемент, шифер и стройматериалы. Развивается сталелитейная, деревообрабатывающая и пищевая промышленность. Местные агрофирмы производят столовые и игристые вина, известные всей стране.

Благодаря этому Новороссийск не умирает, как многие черноморские города, после окончания курортного сезона. Более того, растущая экономическая активность в городе и районе обеспечивает приток иногородних покупателей недвижимости и подстегивает строительный рынок.

За несколько лет Новороссийск стал одним из лидеров строительного рынка в регионе. По данным городской администрации, за первые шесть месяцев 2013 года в городе построено около 114 тыс. кв. м жилья, что на 40% больше, чем в прошлом году. Еще 141 тыс. кв. м должны сдать до конца года. При этом 44% нового жилья приходится на индивидуальные дома, а 56% – на многоквартирные.

Стоимость жилья на первичном рынке в среднем колеблется от 42 до 49 тыс. за «квадрат». За год такая недвижимость подорожала на 5%. Ирина Митяева, директор по развитию АН «Новация» в Новороссийске, отмечает, что цены в новостройках, особенно в домах в высокой стадии готовности, не сильно отличаются от стоимости объектов на вторичном рынке. Но последние пользуются большим спросом. Во-первых, потому, что ассортимент и предложение на вторичном рынке в Новороссийске шире, чем на «первичке». Во-вторых, покупатели опасаются приобрести долгострой. В-третьих, переселенцы из других городов, а они составляют приличную часть покупателей, выбирают готовые квартиры, чтобы сразу в них заехать и жить.

«С помощью иногородних клиентов, а это чаще всего жители Югры, Тюмени, Екатеринбурга, Сургута, Камчатки и других городов, на рынке заключается порядка 25% сделок, – рассказывает Ирина Митяева. – Остальные приходятся на местных жителей. По последним исследованиям, средняя зарплата горожанина – 29 тыс. руб. В России не так много городов, которые могут похвастаться такими показателями. Это и привлекает новых девелоперов в город».

Вторичный рынок жилья Новороссийска сегодня представлен сталинками (центр, вглубь от набережной), брежневками и домами улучшенной планировки (микрорайоны южной части города). Последние пользуются большим спросом из-за просторных площадей.

«Квадрат» на вторичном рынке новороссийского жилья стоит в среднем 45-50 тыс. руб. За 2012 год цены в этом сегменте выросли заметнее, чем в новостройках, – на 10%. Причин несколько. Горожане не хотят финансировать строительство новых домов, многим не нравится необходимость делать в новостройках ремонт, – говорит Ирина Митяева. – Поэтому ликвидные предложения на вторичном рынке уходят очень быстро, в течение одного-двух месяцев».

Высотные дома строят преимущественно в Южном и Центральном районах, меньше – в Приморском, отмечает эксперт по недвижимости Борис Варушкин. Это обусловлено наличием свободных строительных площадок. А так как Новороссийск ограничен горами и морем, такие есть не везде.

Среди крупных игроков на рынке, застраивающих Новороссийск, выделяются краснодарская компания ООО «ОБД-Инвест», московская – «ПИК» и местные «Кубаньжилстрой» и «Выбор». «ОБД-Инвест» возводит дома эконом-класса, квартиры сдаются с отделкой. Эта компания осваивает несколько участков в городе: в юго-восточной части Новороссийска (Южный внутригородской район) и на северо-западе (Приморском районе). Группа компаний «ПИК» на берегу Цемесской бухты строит крупный жилой район «Пикадилли». Помимо 15 жилых домов здесь появятся школа, детский сад, гаражный комплекс на 250 машиномест, а также сопутствующая коммерческая и социальная инфраструктура. «Кубаньжилстрой» строит жилые комплексы «Аврора», «Одиссей», «Посейдон» и другие в разных частях города, в том числе и в самом центре на месте ветхих жилых строений. Компания «Выбор» летом этого года начала возводить комплекс из двух домов в Южном районе – на пересечении Молодежной улицы и проспекта Ленина.

В этом году сразу две компании заявили о своих планах по выходу на девелоперский рынок Новороссийска. ГК «Донской причал» намерена строить доступное жилье со всей инфраструктурой на улице Видова, потратив на эти цели 1,1 млрд руб. Жилой комплекс будет состоять из нескольких 18-этажных высоток. Реализация проекта рассчитана до 2016 года. ООО «БИКСТРОЙ» планирует заняться комплексной многоэтажной застройкой. Стоимость проекта оценивается в 3,5 млрд руб. Земельный участок под жилой массив находится в селе Мысхако, в районе Суджукской улицы.

Несмотря на общий рост объемов строительства в городе почти нет элитных многоэтажек. «Сейчас на рынке дефицит домов эконом-сегмента, это жилье востребовано, и застройщикам его выгодно строить, так как в течение года-полутора лет дома спокойно продаются. А элитное жилье – специфический товар для узкой аудитории, – рассказывает Борис Варушкин. – Жилье премиум-класса интересно крупным чиновникам и предпринимателям, которых не так много в провинциальном городе. Тем более многие из них из-за южного менталитета отдают предпочтение домам с большими участками, а не многокомнатным квартирам, хотя бюджет покупки примерно тот же».

Кроме того, элитное жилье не покупают инвесторы, его приобретают исключительно для собственного проживания. «Инвестируют в основном в новостройки для последующей сдачи в аренду, объясняет Борис Варушкин.

По словам экспертов, для баланса спроса и предложения на рынке элитного жилья в Новороссийске достаточно строить два дома в пять лет. Среди строящихся и проектируемых объектов в этой сфере называют жилую часть комплекса «Новосити» (проект реализует московская компания «Кеско»): дома «Башня» и «Панорама», в которых предусмотрены пентхаусы. Комплекс расположится на берегу Цемесской бухты – на пересечении набережной Адмирала Серебрякова и улиц Исаева и Шевченко. В «Башне» будет 141 квартира, в «Панораме» – 185. Когда откроются продажи квартир, в компании не уточняют.

По словам Ирины Митяевой, новое веянье на новороссийском рынке – это клубные дома. Это конечно, не элитные объекты, но дома повышенной комфортности. Как правило, не более пяти этажей, построенные по эксклюзивному проекту, с охраняемой территорией и собственной подземной парковкой, расположенные в престижном благоустроенном районе. В них от 10 до 30 квартир. Уже построено несколько таких ЖК: «Солнечный дом», «Дубки», «Эдем», «Бавария», «Камелот», «Маргаритки» и др.

Подобные проекты реализуют небольшие застройщики, квартиры в них пользуются хорошим спросом. Чаще всего их строят в поселках Цемдолина, Мысхако, Абрау-Дюрсо и др.

Малоэтажное жилье в Новороссийске составляет значительную долю предложения, как и в любом южном городе. Особо привлекательны предложения в приморских районах: Мысхако, Алексино. Предлагается много земельных участков в различных частях города, удаленных от центра. По данным Бориса Варушкина, сотка земли под ИЖС сегодня в среднем стоит 1,2 млн руб., домовладение – 8 млн.

Одна из основных проблем города, влияющая на рынок жилья, – это устаревшие коммуникации. Из года в год одна половина Новороссийска (за исключением новых микрорайонов) сидит летом без воды, а вторая – без света. В этом году в городе вводили режим ЧС, так как больше месяца воду давали по три часа утром и днем. Виной всему оказалась малоснежная зима, из-за которой обмелело Неберджаевское водохранилище, один из источников водоснабжения города. В результате воды стало катастрофически не хватать. Ситуацию ухудшают и потери воды из-за изношенности сетей. Многие коммуникации надо строить заново. «Власти пообещали, что в следующем году в Новороссийске эти проблемы закончатся, так как началась реконструкция Неберджаевского водохранилища и модернизация сетей», – пояснил Борис Варушкин.

Риэлторы единодушны в своих прогнозах: никаких потрясений на новороссийском рынке недвижимости до конца года не произойдет. Установившиеся цены заморозятся до начала 2014 года.

Автор: Анастасия Ольгина